12月28日下午，由长沙晚报、新浪乐居共同主办的第37期“广厦会客厅”在长沙晚报大厦14楼会议室举行。在今年的最后几天，我们邀请的几位嘉宾，将对他们印象中的2010年长沙楼市进行一次回顾，并就明年楼市的可能*发表看法。这种总结不一定是盘点式的，预测也非官方，但确为已经买房、正在买房和将要买房的我们带来一些信号。
主持人：潘昭晖 董吉湘
文字整理：洪虹
摄影：余志雄 曾意
网络传播：新浪乐居长沙
主持人语
不论是全国还是长沙，伴随着2010年楼市的热词，是“新政”与“调控怪圈”。这是“史上最严厉调控”“新政”陆续出台的一年；限贷、限购、国十条、9.30新政……
年末的再度加息，让来年走势充满悬念，反观长沙市场，2010年除了6、7月，在楼市惯常淡季与调控效果显现期，楼市出现成交量大幅下滑与价格滞胀外，长沙楼市表现出的是“短期波动，温和上涨”的发展态势。
那么，在全国楼市依然向上的岁末年初，2011年的楼市，政策又会出现何种变化？调控范围囊括二、三线城市的可能*有多大？作为二线城市的长沙，楼市发展又会出现怎样的走向？岁末年初的本次“广厦会客厅”，我们这期的嘉宾非常有特色，或北派，或南派；或住宅，或写字楼，或商业地产，或城市综合体。最有意思的是，每个人都拥有操盘十年以上的丰富经验，用这样的目光来看待这一段楼市的历史节点，应该格外耐人寻味。
回味：每一节回忆都刻骨铭心
主持人：对于2010年全国楼市的表现，各位嘉宾最深刻的印象是什么？请各位嘉宾结合自己的体验和特别经历做一些阐释。
刘正明（京投银泰湖南置地董事总经理）：我印象最深刻的就是限购，这种行政干预都用上来了，让我有点儿目瞪口呆，证明现在房子很紧俏。另外，我认为不能用“越调越涨”这个词，这会让大家觉得调控有问题。房地产市场发展到现在这个阶段，适度上涨是一个必然趋势，调控只是让涨的幅度控制在合理范围之内。如果没有调控，可能还会涨得多一些，调控还是有成效的。
孙怀杰（华远地产副总经理、长沙公司总经理）：虽然政府推出土地的量很大，但价格高了很多。北京和长沙今年的土地财政收入都超过了往年，投资额和销售量也很大。虽然长沙的城市环境跟大城市相比还有差距，但2008年是一个状态，2009年是一个状态，2010年又是一个状态，长沙GDP增长在全国省会城市里面排在前列，企业的投资环境也越来越好，迎来了很好的发展机遇。长沙老百姓积极买房，有政府积极导向的原因，也有百姓的理*原因。
刘蔚（融科智地长沙公司总经理）：比较猛的要数契税，这种阶段*的政策导致了阶段*的旺销。但是政策有当时的效应，也有长期的效应，房地产不是方便面，它是一个有着70年产权的东西，所以不能用几个月或一年、两年的时间去判断。比如“限购令”，当时是可以强制*地遏制住需求，但长期下来可能会在一段时期内发生猛烈反*。
周勇（运达地产总经理）：长株潭城市群建设、地铁建设、轻轨建设等给楼市带来的发展契机让我印象深刻。北京，它的城市建设已经很成熟了，国家花了大量的财力物力构筑了这个成熟的体系，吸引的是全国各地乃至全世界各地的人士，但长沙的发展在这几年才凸显出来。原来长沙经济比较低调，建设比较低调，宣传比较低调，而现在开始高调了，而且这些成果老百姓看得见摸得着。所以，长沙这个城市越来越让人们感觉有了幸福感，让大家感觉生活在这个城市是宜居的。
长沙：量价齐升，品质房时代到来
主持人：放眼全国后，我们细看长沙市场，长沙楼市的表现耐人寻味，年终岁末，各位怎样看待今年的长沙楼市？
刘正明：长沙的销售量在今年有一个攀升。我从以下几个方面进行分析：一是需求的量大了，人多了。现在，各地市的市民都想到省会城市来发展，就像全国人民都想到北京、上海发展一样； 二是外地湘籍人士衣锦还乡。长沙现在有了很好的区位优势，房价又相对比较合理；三是市民口袋里的钱多了。长沙GDP总量达到了1.5万亿元，这是一个什么概念？在湖南的历史上，以前有过6、7千亿就不得了；四是游资多了，而投资渠道比较窄，这就导致投资需求增加；五是通货膨胀引起了一定程度的购房恐慌。
刘蔚：今年土地价格上涨的幅度超出了我们的意料。年初调控出台的时候，我们感觉今年的土地价格应该是平稳的，甚至会有略微下降的趋势，但全国的土地价格还是有所上涨。至于长沙市场，今年比较特殊，总的来说价格还是比较平稳，但是量确实涨得比较厉害。上个星期成交了7000多套，全国任何城市的成交量没有像长沙这么好。长沙楼市的供应量很大，但空置率也很高。
孙怀杰：2010年，长沙的房地产进入了一个高速发展时期。一是因为长沙这个城市的格局在发生变化。别的城市是从内向外发展，长沙是反的，卖完3000元/平方米的，再卖市中心的，这是格局上的不同；二是长沙进入了品牌地产时代。打个比方，以前看到桑塔纳2000就感觉比较好了，而现在买奥迪的人越来越多。品质房时代来临了。
周勇：总的来说，今年长沙楼市的销售带有盲目、恐慌、跟踪*。但慢慢地，理*消费会更多，因为大家开始关注品质，要选一个好的地方、好的环境和喜欢的物业配套。
目前，长沙有两大热点区域，一是沿江。江景房的诞生带来了居住环境的升级换代；二是高铁的开通，经济快速流动。广州、深圳到长沙只需要两个小时，外地人士可以在广东、深圳上班，到长沙来度周末。
预测：2011，理*政策下的谨慎乐观
主持人：房地产行业即将面临结构*调整、抑制住房投机仍是未来政策主题、政府直接干预房价将适得其反……等等这些来自各方的判断充斥于媒体与业内外，各位嘉宾对明年全国与长沙楼市的判断如何？
孙怀杰：总的来说，我认为明年国家应该会出台更理*的政策。温家宝总理谈到要加大保障房建设，明年的政策也会加大这方面的投入。在调控手段上，像今年这种政策呼啦一下，感觉把房地产表皮切掉就不管了的现象可能不太会出现了。
比如长沙，原来造的房子是卖给株洲、湘潭人，现在造的房子是北京、深圳、上海的人来买。进驻长沙的外地开发商、外地置业者、外地银行、五百强企业也越来越多，整个市场环境发生了很大的变化。
刘正明：虽然长沙供应量相对比较大，但房子的空置率实际上还是比较高，所以对于长沙的楼市，我依然持谨慎乐观态度。明年，我认为长沙楼市会进入一个差异化时代。品牌开发商和本土开发商之间的差异会拉大，本土开发商能够脱颖而出的是凤毛麟角；中心区、热点区和其他区域之间的差异也会拉大。
刘蔚：今年，长沙的房价涨幅虽然不是很大，但也不那么低，去年还是4800~4900元/平方米的均价，今年就到了5700~5800元/平方米的均价了。如果明年政府不采取更加严厉的调控措施，房价涨幅可能会更大。
但是，长沙人开始愿意为好的东西买单，这个趋势不可逆转。原来不管吃包子还是吃馒头都是一样的心理，这样的时代即将过去。
周勇：我认为，明年政府调控的“组合拳”，不会只是打压，而是一系列既关注民生，又有效的政策，在保证老百姓住房需求的同时不打击开发商的积极*。在政策制定上会越来越成熟。
至于长沙，现在土地资源有限了，开发商也在认真琢磨该建什么样的房子。今后，在一个区域放眼望去不会全是一样的房子，一定会有高品质的房子出来，这也是在提升长沙这个城市的品位。从明年开始，我认为城南和城北一定会有更高品质的房子出来。
