文︱刘德科
他们说深圳去长沙「取经」了，取楼市调控的经。这下深圳的炒房客要「瑟瑟发抖」了。因为长沙以调控狠、房价低而闻名。
「取经」的梗概是这样的：「7 月 8 日，深圳市住建局一行 10 人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在市政府二办公楼 1034 会议室举行了交流座谈会。」
这个消息是长沙市住建局发的。
中国城市的模范生？
长沙似乎是中国城市的模范生：GDP 是破万亿的，而房价仅仅只是万字出头：今年 6 月份的一手房均价是 10843 元/㎡，二手房均价是 11764 元/㎡，在省会城市中排名倒数第三，仅仅比西宁与乌鲁木齐略高一些，比拉萨与呼和浩特都要低。
GDP 高，房价低，这是人们最喜闻乐见的桥段——潜台词是政府不依赖「土地财政」。就差封长沙一个「良心城市」的荣誉称号了。
但是你不觉得蹊跷吗？靠调控狠、觉悟高，就能房价低？还是另有隐情？
浅层次的原因是：长沙土地供应量特别大，所以不缺房，所以房价低。
稍微深一些的原因是：长沙福利分房制度结束得晚，房子分得多，所以房价低。
那么，为什么长沙土地供应量特别大并且福利分房制度结束得晚？
长沙很早就拉开了自己的城市骨架：从上世纪 90 年代开始，路网就铺得比多数城市大。路网是要花钱的，当时大家都没什么钱，怎么办？拿土地抵啊，反正当时土地也不怎么值钱。所以很多基建公司手上都被动地囤了很多地。
基建公司只懂修路又不太懂做房地产，握着一大票土地也不是个办法，所以就跟各种公家单位合作，盖房子低价卖给他们。基建公司只想把土地变成修路工程款，当时没想过要靠房地产开发赚大钱。
所以，现在我们回头说长沙「福利分房制度结束得晚」，其实这种说法并不准确。因为国家在 1998 年就要求全国彻底终结「福利分房制度」，长沙当然也按时终结了。公家单位职工低价获取的房子，严格说并不是「福利分房」——他们是掏钱买的，只不过掏出的钱比较少而已。
芒果台的明星们住哪里？当然是芒果台自己盖的小区里啊。当时，各家单位都有大把机会获得土地。把「炒房」定性为「敌我矛盾」的湖南日报也不例外，也有地，也开发了房地产项目，只是不太成功，卖不太动……
发出去的土地实在太多了，所以很多人都有幸低价买到了不少套房子。以至于后来有句玩笑话：如果长沙不拼命控房价，如果任由房价上涨，那些人就没心思干活了，因为靠房子就都发了。是啊，数量庞大的那些人。
时至今日，当年发出去的土地都还没消化完——具体有多少量从来没有披露过，版本众多，总之量还是不小的。
不依赖「土地财政」依赖什么？
所以啊，长沙不是不依赖「土地财政」，而是没法依赖——在土地不值钱的年代，就把大量土地发出去了。
长沙当然也想依赖「土地财政」，举个例子你就明白了：当你走在长沙的梅溪湖新城，是不是觉得楼都特别高，并且经常堵车？其实一开始梅溪湖新城的规划是很先进的，但后来不断地加容积率，超出了最初规划所设定的各种市政负荷，所以就容易堵。为什么要加容积率？多卖点土地款啊。
所以你说长沙不想「土地财政」？不是不想，是没办法了。
更大的问题来了：其它城市在很大程度上靠「土地财政」来大举建设城市，长沙没法依赖「土地财政」，那么钱从哪里来？
GDP 这么高，靠税收啊。不要天真，在分税制时代，税收大头归中央，小头归地方，光靠那点小头税收没有一个城市能发展起来。
你知道的，剩下的办法就只有一个：举债。你确实可以这么说：今天长沙的城市还能这么美这么恢弘，靠的不是「土地财政」。
到今天为止，全国的地方债监管制度仍然没有完全到位；所以，地方上到底举了多少债，还是可以用各种办法来实现「说不清楚」的。
用两种方式透支未来
最近这几年，长沙似乎特别享受「房价低」这项荣誉。为了保持低房价，那就只能低价供应大量土地——当然，现在是用公开的招拍挂方式，不像过去那样用土地抵基建款的方式了。
低价供应大量土地的好处，当然是能抑制房价，但副作用是土地被贱卖了——土地是不可再生的国有资产。
贱卖土地，是让房价保持在低位，但同时也挤压了城市发展的未来空间。未来的长沙，还有足够的土地用来承载整个中国风起云涌的璀璨未来吗？
说得难听一些，今天长沙的繁荣，是在透支未来，用两种方式透支未来：举债，贱卖土地。
当然，在硬币的另一面，你也可以说得好听一些：GDP 高，房价低，长沙是中国城市的模范生。
你说，其它城市该不该学长沙？
长沙的楼市调控是狠，对于抑制房价当然有作用。只是，它真的适合深圳吗？深圳什么风浪什么市面没见过啊。
不用太担心深圳房价高，像深圳这种伟大城市，是会自我消化自我平衡的。但愿长沙会有一个美好的未来——甩掉历史包袱，长沙值得更好。
多走动走动是应该的
深圳去长沙「取经」楼市调控的消息，是长沙市住建局官网发的——
「深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。双方表示，希望继续加强交流，互相借鉴学习先进经验，共同提高房地产调控和市场监管工作的层次与水平。」
在深圳市住建局官网上，你找不到对应的消息。
深圳有没有去长沙「取经」？当然有。深圳会怎么讲述这件事情？我们不得而知。我们可以知道的是，现在长沙市住建局官网已经把他们自己发的这条消息给删掉了。
兄弟城市之间多走动多谈心多交流，还是应该的。特别是：要多去深圳。
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