国家级长沙经济技术开发区综合写字楼项目
招商计划书
一、项目建设背景
国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙。1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。拥有天独厚的区位优势，完善配套的基础设施，优质的服务及让利于投资者的各项优惠政策，赢得了国内外投资者的青睐。长沙经开区已经成为吸引中外知名企业在湖南的聚集区和栖息地。建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户园区，并迅速发展壮大。
目前，开发区已形成了以先进制造产业、电子信息产业为主导，以新材料、生物工程、食品饮料、轻印包装等其他高新技术产业为补充，以现代物流为配套的“两业为主、多元推进、成龙配套”的多元产业发展新格局，并初步形成了横向成群、纵向成链的产业集群。
晋升国家级开发区以来，区内各项指标以年平均增长40％左右的速度，保持着超常规快速发展的良好态势，其规模工业年产值占长沙市规模工业总产值的1/3，实现进出口总额占长沙市进出口总额1/2，平均每平方公里实现工业总产值35亿元，实现税收1.8亿元，单位面积土地产出率领先中西部。其综合投资环境在中西部地区国家级开发区中名列第二。国家级长沙经济技术开发区已成为湖南省对外开放、推进工业化进程的主力军，赢得了“湖南工业看长沙，长沙工业看星沙”的美誉。至“十一五”期末，长沙经开区将全面完成38平方公里范围内的开发建设，努力实现年工业产值1000亿元，税收50亿元的宏伟目标。
但到目前为止，长沙经济技术开发区城区没有专业的写楼，唯一能提供一些公司办公用房的只有开元鑫城，开元鑫城总建筑面积约35000平方米，用来作为企业办公用房面积不到10000万平方米，随着入园的企业增多，办公用房越来越紧缺。
二、项目建设的可行*分析
1、政策可行*
星沙处于“长株潭都市经济圈”的核心腹地，其周边资源在经过充分发掘和整合后，将对提高整个长沙城市化进程起到意义深远的作用。同时，对于规划建设、经济实力都在湖南省各县区中遥遥领先的长沙县来说，星沙被确定为长沙县实现“十五”经济目标的重点中的重点。2000年长沙政府工作报告中郑重提出“市中心东拓”的战略部署，并在经国务院批准核定的《长沙市总体规划(2001-2020)》中，将星沙正式纳入长沙市中心组团，进而起到辐*整个“长株潭都市经济圈”。
长沙县也出台了《关于促进现代服务业发展的若干规定》中对综合写字楼项目给予了政策上的大力支持，鼓励投资商开发商务写字楼宇。投资总额1亿元以上、投资密度不低于1000万元/亩的新建商务写字楼，自开业之日起计算，其引进的县外企业生产经营*税收中的县实得部分，第一年按30%比例、第二、三年各按20%比例奖励给开发商；其引进的县内企业新增生产经营*税收（以上年度企业纳税数额为基数）中的县实得部分，第一年按30%比例、第二、三年各20%的比例奖励给开发商。
2、区域优势
从目前星沙“大交通环境”来看，其规划与建设的优势十分明显：京珠高速、107国道、省道S207线南伸北展，长永高速、机场高速、319国道相互交汇（株黄高速、武广铁路正在开工建设，规划中的京广铁路复线也贯穿于此），而湖南省唯一的国际航空港黄花机场也坐落于此，县城距黄花国际机场、长沙火车站、湘江码头、霞凝新港、长沙汽车东站均约8公里，俨然形成了西联市区、北通星港城，东达黄花机场、南及株洲、湘潭的开放*水、陆、空立体交通网，一个以县城为中心的“十分钟经济圈”更是初露端倪。
星沙现有36条主次干道，形成了星沙大道、开元路为南北、东西主轴的“十纵十横”道路骨架格局。其中，星沙在具体交通设施的建设投入更是大手笔：几乎全部为沥青路面进行新建或改造，有“湖南第一路”之称的开元路、星沙大道，双向8车道，中间大型绿化带，总宽100米；板仓路、天华路已改造成标准的城市样板路，伍家岭至星沙的道路已改造并列入市政主干道，星沙向开福区连接的新世纪大道已经修建，向新省政府南城方向连接的星沙大道与人民东路直接连接。
根据湖南省专家评审会通过的《长沙市商业网点布局规划》，长沙未来15年城市商业发展总体目标中，星沙属于市级商业副中心，北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合*新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心，具体情况见下图：
3、项目定位与市场潜力
长沙经济技术开发区建区以来，便利的交通条件和各类税收优惠政策，区域内聚集了大量的中外资企业，到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到550家，先期进驻大型企业大都拥有自己的生产厂房和办公用房，所以在很较长一段时间内该区域的写字楼市场都没有形成，直到近年来随着入驻企业的增多，商用写字楼需求才真正出现。
相比国内的其它开发区如北京经济技术开发区，截止2006年6月，北京经济技术开发区入区企业1959家，其中三资企业481家。入区企业投资总额134.97亿美元，其中三资企业投资总额109.33亿美元，三资企业平均投资额2273万美元。累计合同外资金额40.00亿美元，累计外商实际投资25.77亿美元。专业写字楼面积达到100多万平方米，每年新增写字楼面积达5-10万平方米，相对而言，到目前为止，入住长沙经济技术开发区的企业已达到550家，中小企业占了70%以上，达到北京经济技术开发区的1/3，而专业写字楼面积不到10000平方米，对比湖北东湖经济开发区，考虑到区域的差异，预计2010年长沙经开区的写字楼需求将达30万平方米。
开发区内写字楼定位不同长沙市内的CBD区写字楼，本项目的目标市场定位：
1）为园区的中小企业提供一个研发、营销、日常办公、产品展示、大型会议的一个办公场所，集聚大批的中介服务机构如银行、保险、担保、咨询公司、餐饮、酒店和物流等企业，形成一个为开发区企业服务的公共服务平台。
2）作为全省或全国范围内的企业在长沙的总部经济，具有区域总部、营销总部、贸易总部等职能。
3）国内外的大型企业落户开发区后，租用独栋1000-3000的写字楼作为办公场所。
三、建设内容与规模
项目用地位于长沙经济技术开发区，建设项目拟用地150亩（100500平方米），总建筑面积约150000平方米，设有地标式建筑主楼和裙楼，面积约8万平方米，主楼38层，裙楼约6层，主楼主要为中小企业和相关中介公司服务；另外建独栋公司办公楼群7万平方米，28栋，独栋面积1500-4000平方米，独栋写字楼主要为跨国企业办公、国内大中型企业和湖南其它市区企业的总部经济，整个写字楼群设有大型停车场车位达2000个。将为开发区内入住企业提供办公、会议、公司产品展览与推广、大型会议、用餐、住宿等一条龙服务，为长沙经济技术开发区的经济发展提供良好的配套。
四、总投资及经济效益分析
本项目总投资为10亿元，固定投资为9亿元，流动资金占用1亿元，项目共分二期建设，一期建设地标式建筑主楼和裙楼，总面积8万平方米，投资5.8亿元，二期建设建独栋公司办公楼群7万平方米，28栋，总投资约4.2亿元,
项目完成后预计将实现年收入(租金和其它营业收入)2.8亿，年净利润1.2亿元，投资利润率达12%，项目投资回收期（包含建设期）9.3年。
五、招商计划
1、合作方式：合资合作、控股、独资。
2、优惠措施：对项目投资方，除了享有长沙经济开发区已有的税收、土地等各方面优惠措施外（详情请登陆国家级长沙经济技术开发区网站），开发区将根据投资者状况、税收额度及发展速度等提供更多优惠政策。
3、对此项目行业不熟悉的战略投资者，我们将负责联系技术产权来源，协助开展各项合作事宜。
4、对投资能力小于该项目要求的投资者，我们将按投资者要求协助寻找合作伙伴，或协助做好项目融资等工作。
5、欢迎社会各界人士参与引进投资者工作。
六、联系方式
联系单位：长沙经济技术开发区管理委员会招商合作局
联系人：黄天际
联系电话：0731-84011108
传真：0731-84020036
邮箱：trade108@263.com
